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2020年房地产基金集中趋势明显,数据中心资产备受青睐

发布时间:2021-05-18 21:37:31

        最近,道投资正式公布《2020年人民币不动产基金研究报告》(以下简称《报告》)。《报告》分析了2020年房地产市长/市场发展现状、2020年私募基金和房地产基金产业发展情况等,并对数据中心和物流、房地产等市场推崇的细分资产进行了专题研究。

  根据《报告》,总体来看,2020年房地产基金行业呈现出了这一特点。第一,房地产基金的数量比前一年有所减少,房地产基金的招生规模比前一年有所增加,保持了一定的规模和活力。

  其次,与私募股权投资一样,房地产基金行业的资金和基金也呈现集中在头部机构的趋势,行业监管及管理者运营的规范性进一步提高。

  第三,在房地产基金行业内,优质基金经理更加重视房地产资产管理能力建设,与自建团队或专业资产管理机构合作,提高资产运营和管理能力,具有积极管理能力和创造价值能力的基金经理日益突出。

  四、政策层面,受新冠肺炎疫情影响,整个房地产融资政策呈现前后紧的特点,上半年因疫情导致的监管强度比2019年略有松动,下半年标志着重点住宅企业资金监测和融资管理,对住宅企业的资金监管再次加强,更加严格。

  第五,2020年全球新冠肺炎疫情的扩散给国内房地产市场带来了巨大的阶段性冲击,由于政策利益和新经济形式的支持,物流房地产和数据中心(IDC)都表现出了强大的风险防范能力,受到了市长/市场投资者的喜爱。

  2020年房地产市长/市场投资融资及政策变化

  据悉,这是为中国长期机构投资者提供量身定做的专业投资管理、资产配置和投资咨询服务的买方投资管理和咨询服务机构。业务范围涵盖私募基金/风险投资基金、未上市公司股权、房地产及基础设施投资等主要替代资产的投资服务。

  此次公布的《报告》数据显示,从房地产开发投资情况来看,1999年以来房地产开发投资额始终呈上升趋势,但2014年以后增长势头明显放缓,从高速增长阶段转移到中低速增长阶段。房地产开发投资额占GDP比重逐年增加,近5年来基本稳定在13%左右。2020年全国房地产开发投资约为14.14亿韩元,住宅投资比重约为73.8%。从地区来看,东部地区房地产开发投资金额最高,比重超过一半,其次西部地区和中部地区占23.09%,20.36%。东北地区最少,比例不到4%。

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  从资金来源来看,2019年房地产开发企业约为19.31万亿韩元,同比增长8.1%。其中存款和存款为6.65万亿韩元,比例最高。第二,自行筹资,金额为6.34万亿元。再次,为了个人担保贷款和国内贷款,分别为3兆韩元和2兆6700亿韩元。利用外资为192亿韩元,比重最小。房地产开发企业与2019年相比,资金额呈上升趋势,自身资金、存款、预付收款、个人住房担保贷款比重均有上升,国内贷款和外资比重略有下降。

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  从近几年房地产企业信用债务发行情况来看,2016年发行额最高,超过7000亿元,2020年信用债务融资规模明显高于2019年,主要受2020年3月和4月信贷债务发行喷发的影响,年度融资规模呈现明显的“战后低”特征。

  探索深层原因,受疫情影响,2020年融资限制放宽,市长/市场流动性充足,债券发行困难,通过特殊时期的融资窗口,大量债券发行,为企业后续发展储备资金。随着2019年进入偿还高峰期,2019年至2021年间房地产企业每年的信贷债务偿还额超过4000亿,2021年达到偿还高峰。未来几年,房地产企业将面临更大的支付压力。

  从政策角度来看,2020年房地产融资政策整体呈现前后紧的特点,上半年传染病引起的监管强度比2019年略有缓解。但是进入8月以来,标志着主要住宅企业资金监测和融资管理三段规则(即“三条红线”)的形成,对住宅企业的资金限制再次加强,更加严格。

  2020年8月20日,住宅城市建设部、人民银行在北京举行重点房地产企业座谈会,会议形成了重点住宅企业资金监测和融资管理的三段规则,即“三条红线”。(1)住宅企业缴存后资产负债率不得超过70%。(2)住宅企业的净负债率不得超过100%。(3)住宅企业的“现金短期负债比率”小于1。根据“踩线”的说法,住宅企业分为红色、橙色、黄色、绿色4段,所在地将直接影响住宅企业的融资限度。另外,根据融资新规,土地销售费经营现金流状况也是考察的重要指标。重点住房融资管理规则对住宅企业实行穿透型监管,全面处理名酒实债、表内外等融资行为,代表监管机构对房地产行业的监管措施从各融资渠道项目到总量控制收紧,其重点是控制住宅企业利息负债的增加。这一措施将加强住房融资管理的市场化、规范化、透明度,使住房企业对金融政策形成稳定的期望。同时,限制部分住宅企业盲目扩张的经营行为和融资行为将提高风险防范能力。

  2020年房地产基金

  总的来说,近年来基金业协会存续的私募基金管理人人数呈上升趋势(2016年大幅下降,其余年份均有增加),但同比增速明显下降。基金管理规模也呈逐年上升趋势,2020年约为15.97万亿韩元,同比增加约1.89万亿韩元。存续文件基金的数量逐年增加,2020年增加量同比大幅增加。基金经理平均管理的基金规模和数量逐年增加,单个基金的平均管理规模总体上没有太大变化。

  中国房地产基金成立于2010年,经历了近十年的发展历程。从2012年开始观察和研究中国的房地产基金行业,并独立统计历年的房地产基金行业数据。(威廉莎士比亚、房地产基金产业、房地产基金产业、房地产基金产业、房地产基金产业、房地产基金产业、房地产基金产业)根据Hoang投资统计,截至2020年12月末,中国人民币房地产基金市场已有3018个基金实体(2019年为2752个),由770个管理人员发行、管理和汇总

  据基金业协会透露,2020年共有266个新的(2019年为283个)注册房地产基金,承诺共筹集2000亿韩元(2019年约2000亿韩元)。房地产基金2017年首次募集规模和基金数下降,2018年大幅萎缩,2019年随着这种趋势的延续,新基金的数量和规模大幅下降,2020年新基金的数量同比小幅减少,但单个基金的规模上升或一定程度上反映了房地产基金质量的提高。

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  盗龙投资组认为,2020年房地产行业和整个金融行业在政策和市长/市场层面受到进一步压力,特别是针对信托内外债务等问题,出台了一系列限制性政策,衍生行业房地产基金经历了产业整体下滑和萎缩。从2020年新建房地产基金类型来看,城市化和基础设施基金数量最多,约为44.4%,住房和商业各占约30.22%,22.01%,资产证券化类基金数量为3.36%,没有增加土地开发类基金。

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  从基金经理结构来看,3018个文件化基金实体共由770个管理人发行和管理。(威廉莎士比亚、温斯顿、基金、基金、基金、基金、基金)其中发行50多只基金的管理者有6家。发行规模为20-50个基金的管理者有26个。发行10-19个规模基金的管理者有34个。发行规模2 ~ 9个基金的管理者有250个。发行规模为1个的基金经理有454个。总的来说,私募基金和房地产基金行业在2020年2019年继续保持,出现了头部资源集中趋势。

  关于管理者登记,自2017年9月以来,其他类型的私募基金管理者登记呈停滞趋势。目前的房地产基金经理和产品在股权投资基金类别下注册并备案。从基金管理规模来看,房地产基金约占私募股权、风险基金管理规模的18%。

  综上所述,2020年房地产基金行业的特点是私募基金行业的整体业绩比2019年有所改善,保持一定的规模和活力。在房地产基金产业内,产品结构更加合理,城市更新、商业房地产、产业房地产等价值导向型基金产品的比例正在提高。和股权投资行业一样,房地产基金行业随着资源集中的开始,大量风险开始显现,行业成熟度受到考验。监管措施和思维方式尚未完全阐明,仍需推进监管体系的完善和行业自律规则的良好运行。

  物流房地产及数据中心投资特点分析

  2020年全球新冠肺炎疫情的扩散和经济不确定性的增加给国内房地产交易市场带来了阶段性冲击,年成交额为2047亿韩元,同比减少29%,创下近5年来最低成交额。写字楼、零售业、酒店等商业房地产交易都受到了不同程度的冲击,但由于政策利益和新经济形式的支持,物流房地产和数据中心在疫情期间受到市场追捧,其中数据中心的交易额同比增加了一倍。

  物流房地产及数据中心与商业房地产相比,具有以下投资特点:

  第一,作为国民经济发展的产业基础设施,新经济产业的发展得到了国家政策的大力支持。

  其次,物流、房地产及数据中心具有较强的公共服务属性和良好的风险防范能力。另一方面,新冠肺炎疫情加快了新经济产业的发展,疫情期间两种资产的现金流也比较稳定,呈现出更好的防御特点。

  第三,物流房地产和数据中心的土地价值相对较低,投机性不大。核心是通过项目运营获得持续稳定增长的运营收益,而不是被动地获得土地增值溢价。第四,投资收益率相对较高。据戴德梁行透露,2020年第四季度,一线城市及周边物流用地资本化率约为4.9% ~ 5.6%,一线城市及周边数据中心资本化率约为8.0% ~ 8.3%,收益率高于一线城市其他商业资产。

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  注:A级写字楼、零售财产、商务园区、酒店/服务型公寓都是一线城市的房地产,物流仓库和数据中心是一线城市及周边城市的房地产。

  物流房地产及数据中心项目的资产属性与机构投资者的资金属性具有较高的一致性,因此作为新兴的资产配置工具,国内机构投资者的关注度和偏好度提高,成为替代资产配置的重要组成部分。

  对于数据中心资产,根据《报告》,机构投资者可以通过股票直接投资、债券投资、金融产品(私募基金、IDC公募REITs产品)等多种方式投资IDC项目。

  投资者对以租赁形式获得土地/房地产的“轻资产”IDC项目比拥有土地使用权和地面建筑物产权的IDC项目更为担忧。但是,根据上述特点和一线城市及周边城市(尤其是一线城市)数据中心资源的稀缺性,机构投资者在选择这种项目时,不应将是否拥有土地使用权和财产产权作为判断的核心因素。另一方面,即使是“轻资产”项目,也可以通过设置相对充分的担保和赠与措施(包括项目债券担保、工程设备担保、项目公司股权担保、合作IDC服务提供者实际控制人连带责任担保等),最大限度地弥补土地和房地产担保不足引起的风险暴露。

  数据中心作为技术密集型的“新基础设施”,投资者必须具备一定的判断力,对行业略窥门道的机构投资者必须能够通过基金经理和IDC服务商的能力消除部分风险,双重背书投资。因此,机构投资者在投资IDC项目时,要仔细筛选基金经理和资产经理。

  在物流房地产方面,全球范围内,投资者对物流房地产投资也表现出极大的热情。PERE  Global  Fund招募报告显示,2020年全球单一资产类别基金招募的48%集中在物流房地产上。

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  最近,随着国内物流地市长/市场关注度的提高,流入物流地产业的资本也在增加。目前,机构投资者可以选择投资物流房地产的几种模式。一是通过物流房地产基金参与。二是可以直接收购已经处于成熟运营期的项目,直接获得当期收益。三是以合资项目或战略合作的形式部署物流房地产。



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